私が所属する不動産投資銀行部は、世界中の不動産資産に投資する不動産ファンドの、日本における不動産投資を主な業務としている。ファンドの資金提供者は、欧米の機関投資家だ。ファンドの投資対象は、店舗・オフィスビルなどの商業用不動産から、ホテル、住宅用不動産、不動産に携わる事業会社や個々の開発案件まで多岐に渡っている。

日本の不動産投資市場は、ここ数年間で急拡大し、今後も更なる拡大が見込まれる。そのようなマーケットに在って、東京オフィスでは、多くの案件に接する機会に恵まれている。チームの一員として様々なプロジェクトに参加し、入社時から責任の伴う仕事を任されている。自分自身で物事を考え、結果を出す事を要求されるので、厳しい反面、成長できる職場だ。

通常は、複数の案件が同時進行しており、現在は、開発案件、ホテル投資案件など、いくつかの異なるタイプの案件を手掛けている。これらの投資案件のキャッシュフロー分析や契約書のレビュー、顧客との折衝で使用するプレゼンテーション資料の作成、交渉等を行う上司のサポートなど、カバーする業務は幅広い。

実際に現在私が携わっている地方都市ホテルへの投資案件では、現地に出向き、当該ホテルの現地調査を行うとともに、市場調査や競合調査を行った。一般的にホテルの収益は、ブランドやサービス、そしてホテル運営に左右される為、ホテル専門のコンサルティング会社等を使った非常に綿密な調査・分析が必要となる。同時に、売主との交渉や当該案件の投資ストラクチャーの組成も検討していかなくてはならず、その場合資金を融資するレンダー、弁護士や税理士との折衝が必要となる。

調査の全工程が終了し、投資ストラクチャーが固まった後、最終意思決定機関である不動産ファンドの投資委員会に当該案件の詳細な説明を行い、どのような投資リスクが潜在するか、投資した後、価値を最大化するために当該物件の管理をどのように行うか等、数時間にわたり議論する。これは、不動産ファンドの運用者として、投資家へのリターンを最大化するため全力で取り組むという、投資家に対する責任を果たすために必要な作業。この投資委員会のメンバーは、ヨーロッパおよびアメリカにおける投資責任者からなっており、当然ながら会議は全て英語であるため、レベルの高い英語力が要求される。また、この投資委員会では、様々な投資シナリオが検討され、それぞれの場合の投資利回りも重要な議題になる為、エクセルを駆使し、高度なキャッシュフローモデルを作成し、様々な分析を事前に行う必要もある。

投資委員会から承認が得られ、当該物件の売主との交渉が成立した場合、投資を実行に移す。その際、様々な契約書が必要となり、案件によっては、最終的に調印に至るまで、弁護士や関係者との議論が1ヶ月に及ぶこともある。この作業は、一連の投資業務の中で最も時間を要する非常に重要な業務で、1～2ヶ月間は、週末、昼夜を問わず作業に没頭することとなる。作業が終わり、各契約書にファンドが調印すると、無事、プロジェクトの完了を迎えることができる。

投資完了までの最後の一ヶ月は、仕事が朝方まで続く事も多く、体力的にも、精神的にも厳しい状況が続くが、年間を通して常にこのような状態である訳ではなく、比較的スローな時期には、次の案件に向けての情報収集や、自己啓発に励むゆとりもできる。

また、不動産投資銀行部では、若手社員も様々な会議に出席し、相手会社、弁護士、他の金融機関の担当者との交渉にあたる。案件を進める上で中心的役割を果たし、多様な経験ができるため、1つ案件が終了すると自分が飛躍的に成長した事を実感する。