14. Oktober 2015

Baufinanzierung: Eine realistische Finanzplanung ist das A und O

Wohneigentum bedeutet mehr Sicherheit im Alter – und ist dank niedriger Zinsen vielerorts erschwinglich. Doch was sollte bei der Finanzierung beachtet werden? Christoph Zschaetzsch, Leiter Baufinanzierung der Deutschen Bank, gibt Auskunft über Eigenkapital, Tilgung und die optimale Laufzeit.

Herr Zschaetzsch, laut einer aktuellen Umfrage des Portals Immowelt befürchten vier von zehn Mietern in Deutschland, dass sie sich ihre Wohnung im Alter nicht mehr leisten können. Was ist da zu tun?

Zschaetzsch: Eine Möglichkeit könnte sein, frühzeitig über den Erwerb von Wohneigentum nachzudenken. Eine eigene Wohnung kann einen wichtigen Bestandteil der privaten Altersvorsorge darstellen, denn die eingesparte Miete wirkt im Alter wie eine zusätzliche Rente und Sie können als Ruheständler in der gewohnten Umgebung bleiben. Der Zeitpunkt zum Einstieg erscheint günstig, denn historisch niedrige Bauzinsen erleichtern die Finanzierung – besonders außerhalb der Metropolen sind Immobilien dadurch weiterhin erschwinglich.

Wie viel eigenes Geld sollte ich mitbringen, wenn ich ein Haus oder eine Wohnung finanzieren möchte?

Zschaetzsch: Ich empfehle eine Eigenkapitalquote von etwa 20 Prozent. Bei einer geringeren Eigenkapitalausstattung steigen die Risiken bei der Finanzierung, und der Baufinanzierer wird einen höheren Zinssatz verlangen. Das kann die Belastung über die Laufzeit deutlich erhöhen. Hinzu kommen einmalige Nebenkosten, zum Beispiel für Makler oder Grunderwerbsteuer, die 10 Prozent des Kaufpreises oder mehr ausmachen können.

Welche Tilgung empfehlen Sie aktuell?

Zschaetzsch: Das ist von vielen Faktoren abhängig und sollte im Detail mit dem Berater besprochen werden. Grundsätzlich empfehle ich, die Tilgung nicht zu niedrig zu wählen. Eine geringe monatliche Rate erscheint zunächst zwar verlockend, dafür wird die Restschuld aber nur langsam abgebaut. Das verlängert die Gesamtlaufzeit und erhöht das Risiko, dass bei einer späteren Anschlussfinanzierung deutlich höhere Zinsen gezahlt werden müssen. Gerade jetzt bietet sich die Möglichkeit dank des niedrigen Zinsniveaus, schneller zu tilgen und früher schuldenfrei zu sein.

Wie sieht es mit der Laufzeit der Finanzierung aus?

Zschaetzsch: Baugeld ist gerade sehr günstig, das sollten Immobilieninteressenten ausnutzen und prüfen, ob sich eine langfristige Zinsbindung von zum Beispiel 15 oder 20 Jahren lohnt. Sie gehen damit kein zusätzliches Risiko ein, denn laut Gesetz kann jede Baufinanzierung nach zehn Jahren mit einer Frist von sechs Monaten ohne finanzielle Nachteile gekündigt werden.

Kann ich das Risiko, später höhere Zinsen zahlen zu müssen, ganz vermeiden?

Zschaetzsch: Ja, wer eine relativ hohe Tilgung leisten kann, für den kommt möglicherweise ein Volltilgerdarlehen infrage. Es wird so berechnet, dass die Darlehenssumme mit dem Ende der Zinsbindung komplett abbezahlt ist. Ein Zinsänderungsrisiko besteht dann nicht mehr und man hat volle Planungssicherheit.

Wie sollte ich meine monatlichen Raten kalkulieren?

Zschaetzsch: Mit einer Baufinanzierung gehen künftige Immobilienbesitzer langfristige Verpflichtungen ein, eine realistische Finanzplanung ist deshalb das A und O. Dafür wird das reguläre Nettoeinkommen ohne Boni und Sonderzahlungen zugrunde gelegt und die Ausgaben für Lebenshaltung und Grundsicherung abgezogen. Dabei ist zu beachten, dass Nebenkosten wie Strom und Heizung auch in den eigenen vier Wänden anfallen. Zudem sollte Faktoren berücksichtigt werden, die zukünftig das verfügbare Einkommen beeinflussen könnten – zum Beispiel wird weniger Geld übrig bleiben, wenn die Kinder im Studium finanziell unterstützt werden. Nicht zuletzt muss die Familie abgesichert sein. Eine Risiko-Lebensversicherung und eine Berufsunfähigkeitsvorsorge sind deshalb unverzichtbar.

Kann ich den Staat an meiner Baufinanzierung beteiligen?

Zschaetzsch: Ja, der Staat fördert selbst genutztes Wohneigentum mit dem sogenannten Riesterdarlehen. Bauherren erhalten dabei im Prinzip die gleichen Zulagen und steuerlichen Vorteile wie bei anderen Riesterverträgen, die staatliche Förderung fließt aber nicht in den Aufbau einer Altersrente, sondern in die Tilgung des Darlehens. Darüber hinaus vergibt die KfW-Bank zinsgünstige Kredite, zum Beispiel für energieeffizientes Bauen oder für die Finanzierung von selbst genutztem Wohneigentum. Die geförderten Kredite können über die Hausbank beantragt werden.