14. Oktober 2015

Nachholbedarf beim Wohnungsbau – Bauzinsen mit begrenztem Aufwärtspotenzial

In deutschen Ballungsgebieten fehlen laut einer aktuellen Studie rund 770.000 Wohnungen. Der steigende Nachfrageüberhang spricht dafür, dass sich der deutsche Wohnungsmarkt zunächst weiter stabil entwickeln sollte. Wohneigentum bleibt vor allem dank des günstigen Baugelds in vielen Städten und Gemeinden erschwinglich.

Deutschland hat Nachholbedarf beim Wohnungsbau, so das Ergebnis einer aktuellen Studie des Pestel-Instituts. Schon jetzt fehlen in den Ballungsgebieten demnach rund 770.000 Wohnungen. Bundesweit müssten, auch aufgrund der hohen Zuwanderung, bis 2020 jährlich 400.000 neue Wohnungen geschaffen werden, um die steigende Nachfrage zu befriedigen. Tatsächlich wurde laut Statistischem Bundesamt von Januar bis Juni 2015 der Bau von rund 140.000 Wohnungen genehmigt, ein moderates Plus von 2,6 Prozent gegenüber dem ersten Halbjahr 2014. Wachstumstreiber bleibt der Bau von Mehrfamilienhäusern, so das Bundesamt.

„Der knappe Wohnraum ist das Hauptmerkmal des aktuellen Hauspreiszyklus“, sagt Christoph Zschaetzsch, Leiter Baufinanzierung der Deutschen Bank. „Trotz steigender Fertigstellungszahlen sinkt der Nachfrageüberhang nicht. Ganz im Gegenteil – er wird größer.“ Einen Grund dafür sieht Zschaetzsch in der Wohnungspolitik: Die Mietpreisbremse könne dazu führen, dass geplante Bauvorhaben nicht mehr wirtschaftlich sind, und konterkariere so mittelfristig das Ziel, bezahlbaren Wohnraum zu schaffen. Der Deutsche Bank-Experte empfiehlt deshalb, die Abschreibungsbedingungen auf Neubauten in Großstädten und Metropolregionen zu verbessern. Damit könne der Gesetzgeber die Bautätigkeit beleben und künftigen Übertreibungen bei den Immobilienpreisen vorbeugen.

Bauzinsen: Talsohle im Mai erreicht

Der steigende Nachfrageüberhang spricht dafür, dass sich der deutsche Wohnungsmarkt zunächst weiter stabil entwickeln sollte. „Nach wie vor sind günstiges Baugeld und der Mangel an rentierlichen Anlagealternativen gute Gründe für Investitionen in deutsche Wohnimmobilien“, so Christoph Zschaetzsch.

Wachsende verfügbare Einkommen, vor allem aber die im langjährigen Vergleich weiterhin niedrigen Zinsen, tragen wesentlich zur Erschwinglichkeit von Wohneigentum in vielen Städten und Gemeinden in Deutschland bei. Für Wohnbaudarlehen mit 5- bis 10-jähriger Zinsbindung waren zuletzt im Schnitt rund 2 Prozent Zinsen zu zahlen. Gegenüber dem Tiefpunkt im Mai ist dies ein leichter Anstieg, dennoch profitieren Bauherren und Immobilienkäufer weiterhin indirekt von der lockeren Geldpolitik der Europäischen Zentralbank (EZB) und den im längerfristigen Vergleich sehr niedrigen Anleiherenditen.

Die Renditen 10-jähriger Bundesanleihen haben sich – nach einem sprunghaften Anstieg im zweiten Quartal – über den Sommer innerhalb einer Spannbreite von rund 0,5 - 1 Prozent bewegt. Die Experten der Deutschen Bank erwarten hier zum Jahresende einen leichten Anstieg gegenüber dem aktuellen Niveau auf rund 0,8 Prozent, der sich auch auf die Bauzinsen auswirken könnte. Christoph Zschaetzsch erklärt: „Möglicherweise wurde die Talsohle bei den Bauzinsen bereits im Frühjahr erreicht. Angesichts gebremst steigender Renditen und eines sehr niedrigen Leitzinses scheint das Aufwärtspotenzial zum Jahresende jedoch begrenzt. Kunden, die eine Baufinanzierung abschließen oder eine Anschlussfinanzierung vereinbaren wollen, können auch in den nächsten Monaten mit günstigem Baugeld rechnen.“