7. Mai 2015

Wohneigentum: Beim Planen auf die Steuern achten

Günstige Bauzinsen machen die eigenen vier Wände erschwinglich. Doch bei der finanziellen Planung muss auch die Steuerbelastung berücksichtigt werden. Experten der Deutschen Bank erklären, worauf Bauherren und Käufer achten sollten.

Immobilienbesitz in Deutschland ist attraktiv. Auch für Käufer, die sich vor einigen Jahren noch keine Immobilie leisten konnten, sind die eigenen vier Wände aufgrund der niedrigen Zinsen erschwinglich geworden. Vor dem Bau oder Kauf steht jedoch immer die Frage: Wie viel Haus kann ich mir leisten? Bei einer soliden Finanzplanung muss auch die steuerliche Belastung berücksichtigt werden. Denn der Staat bittet Bauherren und Hausbesitzer über die Grunderwerb- und Grundsteuer zur Kasse. Im Gegenzug gibt es aber auch Möglichkeiten, die Immobilie vom Staat fördern zu lassen.

Grunderwerbsteuer: Einmalig bis zu 6,5 Prozent

Die Grunderwerbsteuer zählt zu den einmaligen Nebenkosten beim Haus- und Grundstückskauf. Ihre Höhe wird seit 2006 von jedem Bundesland selbst festgelegt. Mit 3,5 Prozent des vertraglich vereinbarten Kaufpreises kommen Immobilienkäufer in Bayern und Sachsen relativ günstig davon, am teuersten wird es mit 6,5 Prozent im Saarland, in Schleswig-Holstein und in Nordrhein-Westfalen. Für die Länder ist die Grunderwerbsteuer eine wichtige Einnahmequelle: Sie macht aktuell rund 53 Prozent der Steuereinnahmen aus Landessteuern aus, also derjenigen Steuern, die allein den Ländern zufließen und über die sie selbst entscheiden können. Dieser Anteil hat sich in den vergangenen zehn Jahren mehr als verdoppelt. Käufer benötigen einen Nachweis über die gezahlte Grunderwerbsteuer, um ihre Immobilie im Grundbuch einzutragen. Erben müssen die Steuer nicht bezahlen.

Wer Grund und Boden erwirbt, um darauf ein Haus zu bauen, zahlt Grunderwerbsteuer nur für das Grundstück, nicht für den Hausbau. Es gibt jedoch Ausnahmen: Wird ein Grundstück von einem Bauträger gekauft, der darauf ein Haus bauen soll, zieht das Finanzamt den gesamten Kaufpreis inklusive der Baukosten zur Berechnung heran. Für den Hausbau fallen dann sowohl Mehrwertsteuer als auch Grunderwerbsteuer an. Auch bei zwei getrennten Verträgen geht das Finanzamt von einem einheitlichen Vertragswerk aus, wenn der Verkäufer des Grundstücks mit dem Bauunternehmen wirtschaftlich verbunden ist – zum Beispiel als Tochtergesellschaft.

Grundsteuer: Steigende Belastung

Die Grundsteuer ist eine laufende Steuer, die Immobilien- und Grundstücksbesitzer zahlen müssen. Um ihre Höhe zu berechnen, legt das zuständige Finanzamt zunächst den Objektwert der Immobilie fest und errechnet daraus den sogenannten Grundsteuermessbetrag. Die Gemeinde wendet dann einen lokalen Hebesatz an, um die Grundsteuer zu ermitteln. Ist der Hebesatz zum Beispiel 400, dann beträgt die Grundsteuer das Vierfache des Messbetrags. Über den Hebesatz können die Gemeinden die Höhe der Grundsteuer selbst festlegen – sie ist nach der Gewerbe- und Einkommensteuer die drittwichtigste Einnahmequelle der Kommunen. Und die wird in Zeiten knapper Kassen gern genutzt: 2014 hat jede fünfte Kommune in Deutschland ihren Hebesatz erhöht. Ist der Eigentümer zugleich Vermieter, kann er die Grundsteuer als Betriebskosten auf die Mieter umlegen – steigende Hebesätze wirken dann wie eine Mieterhöhung.

Steuervorteile mit Riestervertrag

Eine staatliche Förderung von Wohneigentum ist zum Beispiel mit zinsgünstigen KfW-Krediten oder einem Wohnriester-Darlehen möglich. Beiträge für einen Riestervertrag können dabei bis zu einer Höhe von 2.100 Euro jährlich steuerlich geltend gemacht werden. Wer auf die Unterstützung des Finanzamts hofft, gibt seine Riesterbeiträge in der Anlage AV der Jahressteuererklärung an. Die Behörde stellt dann in einer sogenannten Günstigerprüfung fest, ob die erzielbare Steuerersparnis höher ist als die gewährten Riesterzulagen. Falls ja, wird der Differenzbetrag vom Finanzamt erstattet.

Kosten für den Bau oder Kauf von selbst genutztem Wohneigentum können im Übrigen steuerlich nicht geltend gemacht werden. Ausnahmen gibt es nur in bestimmten Fällen: So ist es möglich, medizinisch notwendige Einbauten – zum Beispiel einen Treppenlift – als außergewöhnliche Belastung abzusetzen. Auch der Einbau einer Photovoltaik-Anlage kann zu Abschreibungsmöglichkeiten führen. Im Zweifelsfall ist hier immer ein Gespräch mit dem Steuerberater zu empfehlen.

Weitere Informationen

Die aktuelle Studie „Einheit in Vielfalt? Trends & Treiber von Immobilienbesteuerung in Europa und Deutschland“ von Deutsche Bank Research erhalten Sie online unter www.dbresearch.de oder auf Anfrage bei marketing.dbr@db.com.