18. März 2016

Deutsche Wohnimmobilien: Regionale Preisunterschiede nehmen zu

Die deutschen Metropolen sollten auch 2016 den Aufschwung bei den Wohnungspreisen anführen, so die Erwartung der Deutschen Bank. In Ostdeutschland schreiben sieben Standorte eine Erfolgsgeschichte – und auch Berlin könnte in den nächsten Jahren aufschließen.

Nirgends in Deutschland sind die Preise für Wohnraum 2009 und 2015 stärker gestiegen als in München. „Damit bleibt die bayrische Metropole im internationalen Vergleich die mit Abstand teuerste deutsche Stadt“, so Christoph Zschaetzsch, Leiter Baufinanzierung der Deutschen Bank. Nach Daten des Analyseportals Numbeo erreichten Apartments außerhalb der Innenstadt in München Ende 2015 einen Quadratmeterpreis von rund 5.000 Euro, gefolgt von Hamburg, Frankfurt, Stuttgart und Düsseldorf, die auf einen Preis von jeweils rund 3.000 Euro pro Quadratmeter kommen.

Profiteure der Globalisierung

Unter den sieben deutschen A-Städten (Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln, München und Stuttgart) profitieren neben München besonders die Standorte Stuttgart und Hamburg von der Globalisierung und den deutschen Exporterfolgen. Den geringsten Preiszuwachs von 2009 bis 2015 gab es in Frankfurt. Die Experten der Deutschen Bank führen dies auf die zurückgehende Beschäftigtenzahl im Finanzsektor und die bereits hohen Preise zu Beginn des Zyklus zurück. Trotz des eher schwachen Wachstums erzielte Frankfurt 2015 dennoch die dritthöchsten Wohnungspreise unter den deutschen Metropolen. Generell profitieren die Großstädte von ihrem dynamischen Einwohner- und Beschäftigtenwachstum sowie vom starken Anstieg der Akademikerzahlen. Berlin erhält Impulse durch seine Stellung als Startup-Hauptstadt, leidet aber unter Altlasten wie der 2015 mit über 10 Prozent weiterhin hohen Arbeitslosenrate. Entsprechend liegen die Berliner Wohnungspreise noch um 20 Prozent oder mehr unter den Preisen in Frankfurt, Stuttgart oder Hamburg. „Setzt sich die positive Entwicklung in der Bundeshauptstadt fort, könnte Berlin die Wohnungspreise in Köln und Düsseldorf aber in den kommenden Jahren übertreffen“, so Christoph Zschaetzsch.

Bayern vorn, Schlusslicht Nordrhein-Westfalen

Mit Blick auf die Regionen stiegen die Wohnungspreise in Bayern von 2009 bis 2015 besonders stark. Das liegt nicht nur an der Attraktivität Münchens, sondern auch an der lokalen Wirtschaftskraft. Bayerische Städte weisen einen hohen Bevölkerungs- und Beschäftigungszuwachs auf und die Arbeitslosigkeit ist niedrig. Dies erzeugt einen hohen Lohndruck und bildet die Basis für steigende Wohnungspreise. Durchschnittliche Preissteigerungen waren auch in Baden-Württemberg zu verzeichnen: Zwar ist hier der Arbeitsmarkt ähnlich dynamisch wie in Bayern, doch stagniert die Einwohnerzahl, und die Hauspreise waren zu Beginn des Zyklus bereits höher. Hessen, Rheinland-Pfalz, Saarland und Norddeutschland liegen bei der Preisentwicklung im Mittelfeld, Nordrhein-Westfalen bildet den Schluss: Hier haben viele Städte mit mangelnder Wettbewerbsfähigkeit und Abwanderung zu kämpfen.

Der ostdeutsche Wohnungsmarkt leidet insgesamt unter der relativ hohen Arbeitslosigkeit. Eine Ausnahme bilden die sieben dynamischen Städte Dresden, Erfurt, Leipzig, Potsdam, Jena, Rostock und Weimar. Die Wirtschaftskraft ist hier ähnlich hoch wie in vielen westdeutschen Städten, die Einwohnerzahl wächst, mit der Ausnahme Weimars, wie in den Metropolen, und Christoph Zschaetzsch sieht weiteres Zuwanderungspotenzial aus dem regionalen Umland. Mit fast 40 Prozent haben die Wohnungspreise in dieser Gruppe seit 2009 kräftig zugelegt.

Boom in A-Städten setzt sich fort

Besonders in den Metropolen sollte sich die Preisdynamik weiter fortsetzen. Deutsche Bank Research erwartet, dass die Wohnungspreise in den sieben A-Städten 2016 um durchschnittlich mehr als 7 Prozent steigen. Ein starkes Wachstum von knapp 6 Prozent wird auch für die acht dynamischen ostdeutschen Städte prognostiziert. Regional sollten Nord- und Ostdeutschland sowie Bayern die Nase vorn haben, im Norden und Osten ausgehend von einem eher niedrigen Preisniveau.
Die Mieten dürften 2016 ähnlich stark steigen wie in den Vorjahren. Damit bleiben deutsche Wohnimmobilien für Vermögensanleger attraktiv. Die einfachen Mietrenditen (ohne Transaktionskosten, Instandhaltung und Kreditaufnahme) sollten laut Prognose der Deutschen Bank gegenüber dem Vorjahr leicht nachgeben, mit durchschnittlich 4,3 Prozent im Bestand und 3,5 Prozent für Neubauten aber weiterhin einen deutlichen Renditeabstand zu Bundesanleihen ermöglichen.