21. Oktober 2016

Wohnimmobilien als Kapitalanlage: Diese Fragen sollten sich Anleger vor dem Kauf stellen

Deutsche Wohnimmobilien bleiben eine interessante Anlagealternative. Bevor der Kaufvertrag unterzeichnet wird, sollten Anleger das Wunschobjekt jedoch genau unter die Lupe nehmen, raten die Experten der Deutschen Bank.

Rentenanleger in Deutschland haben es weiterhin schwer. Seit dem Brexit-Referendum im Juni rentieren zehnjährige Bundesanleihen fast durchgehend im negativen Bereich. Die sehr expansive Geldpolitik im Euroraum, mit einem Leitzins bei null Prozent und monatlichen Anleihekäufen der Europäischen Zentralbank, sollte die Zinsen bis auf Weiteres am Boden halten.

Chance auf attraktive Mietrenditen

Auf der Suche nach höheren Renditen werden viele Anleger am Immobilienmarkt aktiv. Besonders deutsche Wohnimmobilien haben in den vergangenen Jahren mit kräftigen Preissteigerungen reagiert. Diese Entwicklung hat ganz fundamentale Gründe: Wohnraum ist knapp, nach Schätzungen von Deutsche Bank Research fehlen in Deutschland aktuell über eine halbe Million Wohnungen. Anleger können deshalb auch 2016 mit steigenden Preisen rechnen. Hinzu kommen Mietrenditen, die sich laut Prognose der Deutschen Bank in diesem Jahr bei durchschnittlich 4,3 Prozent im Bestand und 3,5 Prozent für Neubauten (jeweils ohne Transaktionskosten, Instandhaltung und Kreditaufnahme) bewegen könnten.

Christoph Zschätzsch, Leiter Baufinanzierung der Deutschen Bank, betont: „Auch nach der Preisentwicklung der vergangenen Jahre bleiben deutsche Wohnimmobilien eine interessante Anlagealternative. Vermietete Immobilien bieten nicht nur die Chance auf attraktive Mietrenditen oberhalb des Zinsniveaus von Bundesanleihen, sie können auch einen wichtigen Beitrag zur Diversifizierung des Gesamtvermögens und damit zur Verbesserung der Risikostruktur leisten.“

Wunschobjekt auf dem Prüfstand

Der Kauf einer Wohnimmobilie ist immer eine langfristige Investition. Ob das Objekt solide Erträge abwerfen und seinen Wiederverkaufswert nachhaltig steigern kann, hängt von vielen Faktoren ab – es ist deshalb wichtig, die Immobilie vor dem Kauf genau unter die Lupe zu nehmen. Einige der Fragen, die sich Anleger dabei stellen sollten, sind:

Kaufpreis: Ist der vorgeschlagene Kaufpreis angemessen und marktüblich? Im Zweifelsfall hilft ein Wertgutachten der Bank oder eines unabhängigen Experten.

Lage: Könnten Sie sich vorstellen, selbst in diesem Haus zu wohnen? Sind öffentliche Verkehrsmittel, Kindergärten, Schulen, Ärzte, Geschäfte gut zu erreichen? Liegt das Objekt in einer ruhigen Gegend, an einer viel befahrenen Straße oder in Flughafennähe?

Zustand der Wohnung / des Hauses: Sind die Wohnräume hell, gut geschnitten und gut ausgestattet? Wie viele Wohneinheiten hat das Haus, sind Kellerräume und Parkplätze vorhanden, wirken die Gemeinschaftsflächen gepflegt? Sind Heizung, Telefon- und Fernsehanschlüsse auf dem neuesten Stand? Ist das Objekt für altersgerechtes Wohnen geeignet? Ist ein Energieausweis vorhanden?

Vermietung: Ist die Wohnung bereits vermietet, und wie hoch ist die vereinbarte Miete? Stehen im Haus Wohnungen leer?

Mietpool: Besteht die Pflicht, einem Mietpool beizutreten? Bei einem Mietpool fließt Ihnen die Miete nicht unmittelbar zu, mögliche Mietausfälle werden auf alle Wohnungseigentümer verteilt – das kann Vor- und Nachteile haben. Prüfen Sie sorgfältig, welche Rechte und Pflichten Sie mit dem Eintritt in einen Mietpool übernehmen.

Mietgarantie: Besteht eine Mietgarantie? Für wie lange und in welcher Höhe? Finden Sie für das Objekt einen Mieter, der bereit ist, die garantierte Miete zu bezahlen?

Hausverwaltung: Wer ist verantwortlich, und wie hoch sind die Kosten?

Rücklagen: Wurden für Instandhaltung und Modernisierung Rücklagen gebildet?
Welche Kapitalrendite eine Wohnimmobilie am Ende erzielt, ergibt sich unter anderem aus den Finanzierungskosten, dem Erhaltungs- oder Modernisierungsaufwand, der Höhe der Mieteinkünfte sowie der steuerlichen Situation des Käufers. Um Klarheit zu gewinnen, sollten Anleger vor der Kaufentscheidung eine detaillierte Einnahmen-Ausgaben-Rechnung durchführen, in der die Mieteinkünfte mit den erwarteten Kosten abgeglichen werden. Anleger, die nicht über das notwendige Know-how verfügen, sollten den Rat von Experten zum Zustand der Immobilie, zu den relevanten Verträgen sowie zu steuerlichen Aspekten einholen, um so die Basis für eine erfolgreiche Investition zu legen.