Energieeffizienz und nachhaltige Immobilien als Anlagemöglichkeiten

Immer mehr Investoren setzen auf nachhaltige Immobilien. Sie haben erkannt, dass auch soziale und Umweltfaktoren den Wert einer Immobilie beeinflussen. Real Estate Investment Management umfasst daher für uns Investitionen in „grüne“ Immobilien, Integration von Energieeffizienz und ESG-Verfahren zur Sicherung und Steigerung der risikobereinigten Renditen.

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Immobilienvermögen ist weltweit zunehmend den Auswirkungen und Risiken des Klimawandels sowie aufsichtsrechtlichen Maßnahmen ausgesetzt und hat, insbesondere bei Gewerbeimmobilien, den Entwicklungen der modernen Hochleistungstechnik Rechnung zu tragen. Renditeorientierte Immobilienanleger erwarten heute von kompetenten Real Estate Investment Managern, dass sie messbare ESG-Ziele (Environmental, Social and Governance; Umwelt, Soziales und Unternehmensführung ) definieren und Gesamtstrategien entwerfen, mit denen sich risikobereinigte Renditen sichern und steigern lassen. Wir sehen es daher als unsere Verantwortung an, Anlegern im Bereich Real Estate Investment Management darzulegen, wie wir ESG in unserem Geschäft so umsetzen, dass die für die finanzielle Performance entscheidenden Aspekte berücksichtigt werden.

Bei der Entwicklung und Umsetzung unseres ESG-Geschäfts arbeiten wir eng mit unserem globalen ESG Head Office bei Deutsche Asset & Wealth Management zusammen. Dessen Arbeit hat folgende Zielsetzung:

 

  • Ausarbeitung der ESG-Strategie von Deutsche Asset & Wealth Management und Umsetzung der Strategie über die Plattform hinweg
  • Erkennen und Management von ESG-Risiken über alle Portfolios hinweg
  • Einführung konsistenter ESG-Standards und -Verfahren
  • Verbesserung der ESG-Daten und der ESG-Analyse und Unterstützung der Portfoliomanager bei der Anwendung dieser Daten für das Risikomanagement und die Performancesteigerung
  • Zusammenarbeit mit allen Geschäftsbereichen bei der Entwicklung innovativer und skalierbarer ESG-Produkte

Umweltsiegel für Immobilien

Weltweit werden folgende Nachhaltigkeitssiegel für Immobilien vergeben: LEED, BREEAM, DGNB, HQE und ISO 14001. Alle diese Methoden berücksichtigen Umwelt- und gesellschaftliche Aspekte wie z.B. Energie, Wasser, Abfall, Beschaffung von Baumaterialien und laufende Beschaffung, Luftqualität im Gebäude, Komfort für die Nutzer und Zugang zu öffentlichen oder alternativen Verkehrsmitteln.

Das verwaltete Vermögen, das nach einem externen „ökologischen“ Standard zertifiziert ist, stieg 2014 auf insgesamt 4 Mrd. Euro an. Die Summe hat sich seit 2012 verdoppelt.

Nachhaltigkeitsstandards

Ein wichtiges Element unserer ESG-Strategie besteht darin, auch bei unseren Lieferanten und Mietern für Nachhaltigkeit zu werben. Die Nachhaltigkeitsstandards, die wir gemeinsam mit externen Immobilienverwaltern entwickelt haben, entwerfen ein übergreifendes Rahmenwerk für die Nachhaltigkeitsaktivitäten in den von uns verwalteten Gebäuden. Sie umfassen unter anderem Leitlinien für ein Energie-Benchmarking, die Wahl der Leuchtmittel, Recycling, Wasserverbrauch, Schulungen, die Kommunikation mit den Mietern und die vierteljährliche Information des Asset Managements über all diese Aktivitäten.

Durch die Festlegung und Umsetzung regionaler operativer Standards für unsere Immobilien stellen wir sicher, dass die jeweils angemessenen Best Practices und Erfahrungen in der Immobilienverwaltung auf lokaler Ebene konsequent angewendet werden. Derzeit existieren derartige Standards für die USA und Großbritannien. Weil viele unserer europäischen Fonds Immobilien in mehreren Ländern halten, wenden wir die Standards in Europa derzeit so weit an, wie sie an den einzelnen lokalen Märkte relevant und umsetzbar sind.

Aktuelle Entwicklungen

„Wir möchten Investoren einen pragmatischen und objektiven Ansatz für die Umsetzung von ESG in unserem Geschäft anbieten, der den für die finanzielle Performance entscheidenden Aspekten Rechnung trägt.”

Pierre Cherki Head of Alternatives and Real Assets

1.160.000 qm

mit von unabhängiger Stelle zertifizierte Gebäudefläche. Das entspricht einem verwalteten Vermögen von rund 4,6 Mrd. €.

2015 vom US amerikanischen Umweltministerium (US Department of Energy) als “Green Lease Leader 2015” ausgezeichnet

10,2 Mio. qm

Gebäudefläche in den USA tragen das Umweltsiegel ENERGY STAR ®

Greenprint & CO2-Emissionen

Sowohl der Bereich Corporate Real Estate der Deutschen Bank als auch Deutsche Asset & Wealth Management gehören zu den Gründungsmitgliedern der Greenprint Foundation, einer gemeinnützigen Organisation, die sich weltweit für wertsteigernde Strategien zur Verringerung des CO2-Ausstoßes im Immobiliensektor einsetzt und so die Ziele des Intergovernmental Panel on Climate Change zur Stabilisierung des globalen Ausstoßes an Treibhausgasen bis 2030 unterstützt.

Bei den 191 Gebäuden, für die Deutsche Asset & Wealth Management in Band 4 von Greenprint flächenbereinigte Daten veröffentlichte, sank der Energieverbrauch um 2,7% und der CO2-Ausstoß um 2,5%, d.h. etwa genauso stark, als ob knapp 95.000 Bäume neu gepflanzt worden wären.

Global Real Estate Sustainability Benchmark (GRESB)

Im Jahr 2012 trat Deutsche Asset & Wealth Management der GRESB bei und leitete ein Benchmarking-Verfahren für seine größten Fonds ein. Seither arbeiten wir aktiv im Benchmark-Ausschuss der GRESB mit, um Leitlinien zur Weiterentwicklung dieser wichtigen Vergleichsmaßstäbe für ESG-Standards, -praktiken und -offenlegungen auf Portfolioebene zu entwickeln. Bei den im Jahr 2013 analysierten Fonds lagen alle Management- und Policy-Kennzahlen erneut über dem 70. Perzentil der Vergleichsgruppen.

USA: Energy Star-Benchmarking und Erfolge

In den USA wenden wir für unsere Bürogebäude, deren Gesamtfläche sich auf 1,5 Millionen Quadratmeter beläuft, das das von der U.S. Environmental Protection Agency (EPA) entwickelte ENERGY STAR-Benchmarksystem an. Die durchschnittliche Punktzahl des Portfolios hat sich in den vergangenen beiden Jahren von 64 auf 76 (von 100 möglichen) Punkten erhöht, und knapp die Hälfte der Gebäude liegt bei der Energieeffizienz im obersten Quartil.

Aufgrund dieser Fortschritte hat uns die EPA als „ENERGY STAR“ Leader Top Performer ausgezeichnet. Daran zeigt sich, welche Erfolge unsere Nachhaltigkeitsstandards in den USA seit ihrer Einführung im Jahr 2010 gezeitigt haben.

Großbritannien: Better Buildings Partnership

Im Jahr 2013 wurde Deutsche Asset & Wealth Management Mitglied der United Kingdom Better Buildings Partnership, einem Zusammenschluss von Vermietern von Gewerbeimmobilien, der Lösungen zur nachhaltigeren Gestaltung von Bestandsimmobilien erarbeitet. In Gesprächen mit anderen Mitgliedern und anhand der Leitlinien werden praktische Erfahrungen ausgetauscht, was sich bei der Umsetzung unserer Nachhaltigkeitsstandards in Großbritannien als hilfreich erweist.

Deutschland: Compliance Management und Transparenz

In Deutschland wurde Deutsche Asset & Wealth Management zum ersten Mal im Jahr 2010 und erneut im Jahr 2012 von der Initiative Corporate Governance (ICG) der deutschen Immobilienwirtschaft (einer Partnerorganisation des Zentralen Immobilien Ausschusses, ZIA) für die Umsetzung eines auf den ICG-Leitlinien für das Compliance Management im Immobiliensektor basierenden Werte-Managementsystems zertifiziert. Deutsche Asset & Wealth Management Deutschland unterstützt außerdem den RICS-Kodex für Makler und Berater und fordert diese aktiv zur Einhaltung des Kodex auf. Zuletzt setzt sich Deutsche Asset & Wealth Management Deutschland für Transparenz ein; als erstes Unternehmen veröffentlicht es Bewertungen für seine offenen Fonds in Deutschland.

Alle Transaktionspartner werden anhand der „Know Your Customer“-Regeln geprüft, und in mehreren Fällen wurden Investitionsmöglichkeiten nachgewiesenermaßen nicht weiter verfolgt, weil Verdachtsmomente in Bezug auf den Verkäufer einer Immobilie bestanden.

Grüne Mietverträge

Die Mieter werden dazu angehalten, Verbrauchsdaten mitzuteilen, und mit Hilfe von Mietklauseln wird versucht, das „split incentive“-Problem (die Vermieter müssen die Kosten für eine energetische Sanierung übernehmen, aber die Mieter profitieren davon) zu umgehen. Dies liefert Argumente für Renovierungsmaßnahmen, von denen sowohl Vermieter als auch Mieter finanziell profitieren.

Unser US-Immobilieninvestmentbereich wurde im Jahr 2015 als „Green Lease Leader“ ausgezeichnet. Der Preis wurde von Dr. Kathleen Hogan, Deputy Assistant Secretary for Energy Efficiency im US-Energieministerium (Department of Energy, DoE), im Rahmen einer Präsentation beim Better Buildings Summit in Washington DC, am 27. Mai 2015 überreicht.

Wir wurden für den Abschluss von Mietverträgen mit ökologischen Klauseln seit dem Jahr 2011 und unseren Fokus auf Nachhaltigkeitsthemen im Bereich Asset Management geehrt. Bereits im Jahr 2013 waren wir von der US Environmental Protection Agency (EPA) als Energy Star Leader Top Performer ausgezeichnet worden. Die erneute Preisverleihung festigt unsere Partnerschaft mit dem DoE, die wir seit 2011 als Teilnehmer an der Better Buildings Challenge pflegen.

Führende Position im Sektor

Deutsche Asset & Wealth Management führt nicht nur Benchmarkings anhand der Greenprint- und GRESB-Standards durch, sondern setzt sich auch für die Weiterentwicklung dieser Initiativen und der in ihrem Rahmen gesammelten Kennzahlen ein. Deutsche Asset & Wealth Management beteiligt sich aktiv an Konsultationsverfahren dieser Gruppen und liefert ihnen Rückmeldungen, damit die Kennzahlen der Immobilien, die ESG-Standards und die Umsetzung von Best Practices so zuverlässig und konsistent wie möglich erfasst werden können.

Deutsche Asset & Wealth Management ist außerdem Mitglied in einer Reihe anderer ESG-Ausschüsse und -Arbeitsgruppen, darunter die Property Working Group (PWG) der United Nations Environment Programme-Finance Initiative (UNEP-FI) und des Sustainable Development Product Council des Urban Land Institute (ULI).

Deutsche Asset & Wealth Management hat seit 2007 eine Reihe von Studien und Weißbüchern zum Thema nachhaltige Gebäude und Nachhaltigkeitskennzahlen veröffentlicht. Die Studien zeigen auf, wie man die Chancen nutzen kann, die sich durch energetische Sanierungen bieten, und wie sich Nachhaltigkeitskennzahlen auf Immobilieninvestitionen und das Immobilienmanagement auswirken können.

  • Die Bank hat beträchtliche Schritte zur Reduzierung ihres eigenen Energieverbrauchs unternommen. Dazu gehören z.B. die ökologische Sanierung der Türme der Konzernzentrale in Frankfurt, der Einbau  energieeffizienter Technik-, Beleuchtungs- und Heizsysteme in zahlreichen Gebäuden und der Abschluss grüner Mietverträge für eine größere Anzahl der von uns genutzten Immobilien. Dies trägt zur gleichermaßen zur CO2-Neutralität und zum Erreichen der Kostensenkungsziele der Bank bei.
  • Aufgrund dieses Fachwissens haben wir das Fondsmandat für den European Energy Efficiency Fund erhalten, der in Projekte zur Verbesserung der Energieeffizienz öffentlicher Gebäude investiert.
  • Die Deutsche AWM Real Estate konzentriert sich zunehmend auf das Thema Energieeffizienz und wird im März zusätzlich zum Jahresbericht und dem Bericht zur Unternehmerischen Verantwortung der  Deutschen Bank einen eigenen, jährlichen Fortschrittsbericht veröffentlichen.
  • Die Deutsche AWM Real Estate hat ein Investmentteam für energieeffiziente Immobilien ins Leben gerufen, das sich vor allem auf die Sanierung von Altbauten konzentriert.
  • Der von Sal. Oppenheim verwaltete Green For Growth Fund konzentriert sich auf Investitionen in Südosteuropa und Nachbarländern wie der Türkei und der Ukraine.
  • Der Bereich Corporate Banking & Securities hat eine Energieeffizienzanleihe in Kalifornien strukturiert und gehört zu den führenden Akteuren am Wachstumsmarkt für grüne Anleihen.
  • Der Bereich Private and Business Clients vergibt Kredite zur Unterstützung von Investitionen in Energieeffizienz und erneuerbare Energien an Unternehmen und Privatpersonen.

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